関東某所に3階建て新築を購入し2022年8月から住み始めました。
家族構成は私＝夫(35歳)、妻(30歳)、娘(2歳と0歳)。
家購入の際に体験したこと・学んだことを３部にまとめて紹介します。
その１：「新築購入の計画と結果」
その２：「土地探しの方法」（本記事）
その３：「住んでわかったこと」
土地探し⇒すぐに不動産屋はダメ
土地探しでいきなり不動産屋に行くのはやめましょう。
まずはご自身で土地の情報収集をお薦めします。
知識が全く無いと不動産屋に騙される可能性もゼロではありません。
よく調査して良い家をGETしましょう。
まずは知識を蓄えましょう！！
土地相場価格の調査
希望の土地の相場価格を調べましょう。
「不動産紹介サイト（例：スー○）」と「実勢価格」の調べる方法を紹介します。
不動産紹介サイトで土地の相場価格を調べよう
住みたいエリアでの土地の相場価格を調べます。
「都市名 土地」でWeb検索。
不動産紹介サイト（例：スー○）へ行くと、販売中の土地の価格を知ることができます。
・地域
・駅から徒歩○分
・土地面積
によって価格が大きく変わります。
まずは金額イメージを掴みましょう。
正直、なぜ？と思いますよね。
よく見ると掲載している会社（不動産会社）が違います。
理由は不動産会社が販売して仲介手数料を得るために掲載しているからです。
＊購入時に必要な仲介手数料は「購入金額×3%+6万円+消費税」が上限
これらは法律上再建築ができない（家を新しく建てることができない）土地や
トラブルを抱えている土地の可能性があります。
土地を売る人はプロで理由もなく安く売りません。
（もし本当の掘り出し物なら同業者のプロの人が買って高く売ります）
基本的には手を出さないほうが無難です。
という契約がある土地のことです。
売主は土地と建物の両方担当して利益が多く取れ、
土地価格が相場よりも安く表示できます。
ただし、注文住宅では無いので間取りが制限されていたり、
3ヶ月以内に仕様を全て決めて契約する必要がある等のデメリットがあります。
実勢価格から購入予定の土地の妥当性を確認しよう
実勢価格とは市場で売買した価格のことです。
国土交通省の土地総合情報システムでは過去に取引された実勢価格が公表されています。
購入予定の土地の近くのエリアで似た条件(面積や日当たり等)の実勢価格を調べて
土地の価格が妥当か確認しましょう。
土地を少しでも安く買うには
不動産購入時には基本的には仲介手数料が必要です。
仲介手数料は「購入金額×3%+6万円+消費税」が上限。
もし仲介業者を介せず直接売主から買った場合、仲介手数料が不要です。
一般人には売主の情報が非公開なので(不動産屋はシステム上で見れる)、
自分で探すしかありません。
元付け業者を探す方法を２つ紹介します。
＊元付け業者：売主を担当する業者
①取引態様で「専任媒介」or「専従専任媒介」を探す
不動産屋の媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専従専任媒介」と３種類あります。
「専任媒介」or「専従専任媒介」が元付け業者です。
（「一般媒介」でも元付け業者の場合もあります。）
物件紹介ページの取引態様の欄に「専任媒介」or「専従専任媒介」
の記載があれば元付け業者なので仲介手数料なしになります。
②不動産ジャパンのサイトで探す
不動産ジャパンは公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営する総合不動産情報サイトです。
ここに記載されている物件データでは全て元付け業者がわかります。
デメリットは登録されている物件数が少ないことです。
水害が少ないかどうかの調査
購入した土地に長く住むには自然災害が少ないことが重要です。
特に近年水害が増えています。
「洪水ハザードマップ」と「土地の高さ」の調べる方法を紹介します。
洪水ハザードマップを確認しよう
洪水ハザードマップとは想定最大規模の降雨によって河川が氾濫した際の
浸水範囲・浸水深さ・避難所を示したマップのことです。
各自治体のＨＰで公開しているので購入予定の土地を確認しましょう。
・自分の住む地域にはどんな川があるか
・河川が氾濫した際にはどこに流れるか（どこの土地の高さが低いか）
・避難所はどこにあるか
を把握しましょう。下記画像は新宿区の例です。
国土地理院の地理院地図で土地の高さを確認しよう
ハザードマップは地域全体の情報収集に役立ちます。
しかし、購入予定の土地が隣の土地よりも高いのかわかりません。
国土交通省の国土地理院の地理院地図では土地の高さを調べることができます。
下記は新宿区の地図です。
画面中心の十字の位置の高さが左下の「標高：」の部分に表示されます。
また「自分で作る色別標高図」を選択して設定すると７段階の色分け表示できます。
自分の土地だけ周囲に比べて土地の高さが低いことはないかしっかり確認しましょう。
地理院地図は同じ位置の昔の写真も確認できます。
下記は1936年～1942年頃の写真です。
「実は昔は海だった」などの情報を得ることができます。
液状化、耐震性のリスクを発見できるので必ず確認しましょう。
事故物件かどうかの調査
全く気にしない人はスルーしてください。
購入予定の土地が事故物件ではないか念のため確認しましょう。
まず担当の不動産屋に確認しましょう。
(不動産会社は買主に対して告知義務があります)
次に自分で調べる方法として
「大島てる」「グーグルストリートビュー」で調べる方法を紹介します。
ストリートビューを確認しよう
ストリートビューでは世界中どこでも見たい場所を画像で見ることができます。
最新状況だけでなく、過去の画像も見ることができます。
購入予定の土地が過去にお墓や病院だった場合、気になる人はやめましょう。
大島てるを確認する
大島てるは事故物件を共有するサイトです。
購入予定の土地を確認して、過去に事件や事故があったのか確認しましょう。